La Ley de la Vivienda, que ha entrado en vigor recientemente en España, ha traído consigo importantes novedades en materia de regulación del mercado inmobiliario. La nueva legislación, que ha sido creada específicamente con el objetivo de cambiar la situación actual de acceso a la vivienda en el país, es una de las reformas contempladas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. A continuación, repasamos algunas de las claves más destacadas de la Ley de Vivienda.
Cambio del concepto de grandes tenedores
Uno de los cambios más significativos de la nueva Ley de Vivienda es la definición de grandes tenedores. Hasta ahora, se consideraban grandes tenedores aquellos propietarios que tenían más de diez inmuebles. Con la nueva legislación, se reduce el número de inmuebles necesarios para ser considerado un gran tenedor a cinco, siempre y cuando se vaya a aplicar la regulación en áreas de mercado tensionadas. En estas zonas, los precios de los alquileres de estas viviendas estarán regulados y topados.
Ampliación de las áreas tensionadas
Otro de los cambios importantes que trae consigo la Ley de Vivienda es la ampliación de las áreas tensionadas en las que se aplicará la regulación de los precios de los alquileres. Las comunidades autónomas podrán declararlas por un mínimo de tres años, con opción a prórroga, siempre y cuando se cumplan ciertas condiciones. Estas condiciones incluyen que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares o que el precio de compra o alquiler haya subido al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
Límites al alquiler del 3% en 2023 y sustitución del IPC
Con la nueva Ley de Vivienda, se establecerán límites a los precios de los alquileres, tanto en función del tipo de contrato como del perfil del arrendador. En el caso de que el arrendador tenga cinco o menos viviendas, el límite se establecerá en función del contrato anterior. Para los grandes propietarios, se creará un nuevo índice de referencia que sustituirá al IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos. Durante 2023, se limitarán las subidas al 2%, y en 2024, al 3%.
Desahucios programados
La nueva Ley de Vivienda establece la obligatoriedad de realizar los desahucios con fecha y hora determinadas y fijadas previamente. Asimismo, se han establecido nuevas prórrogas en los procesos de lanzamiento, lo que puede extenderlos más de 24 meses. También se garantiza el acceso a procedimientos de solución extrajudiciales o de mediación y alternativa habitacional a los colectivos en situación de vulnerabilidad económica o riesgo de exclusión social. Por primera vez, los fondos de planes estatales de vivienda ofrecerán alternativas como los alquileres sociales bonificados o el realojamiento de personas.
Aumento de la vivienda protegida e incentivada
La nueva Ley de Vivienda establece un aumento en los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, que pasan del 30 al 40% en el suelo urbanizable para actuaciones de nueva urbanización, y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado, cuando se trate de actuaciones de reforma o renovación de la urbanización. Además, se establece un periodo mínimo de treinta años de calificación de vivienda protegida indefinida. La Ley también introduce el concepto de vivienda asequible incentivada, por el cual se brindarán beneficios fiscales o urbanísticos a los propietarios que pongan sus viviendas en el mercado a precio reducido para aquellos que no pueden permitirse acceder a una vivienda a precio de mercado. Por otro lado, la Ley fomenta la vivienda protegida en alquiler a precio limitado, con un porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida.
Consejo asesor de vivienda
La nueva Ley de Vivienda establece la creación de un órgano que vele por el adecuado cumplimiento de la legislación y guíe futuras políticas de vivienda. Este órgano se denomina Consejo Asesor de Vivienda y estará compuesto por miembros de los departamentos ministeriales con competencias en materia de vivienda, asociaciones del tercer sector y otras asociaciones representativas de intereses afectados por la Ley, representantes empresariales y profesionales, del sector financiero, así como distintos profesionales expertos en materia de vivienda, del ámbito universitario o de la investigación.
Los gastos inmobiliarios, para el propietario
Por último, la nueva Ley de Vivienda establece que los gastos inmobiliarios deberán ser asumidos por el propietario, evitando así posibles vías de fraude y protegiendo tanto a los propietarios como a los inquilinos. De esta manera, no se podrá aumentar el alquiler por el hecho de asumir estos costes. Además, se suprimen las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley en caso de existir un acuerdo entre las partes, cerrando otra posible vía de fraude.